專家建議成立不動產投資基金自律監管組織

專家建議成立不動產投資基金自律監管組織

監管層正在研究推進

本報記者 徐昭

房地產投資信托基金(REITs)試點推進工作有了新進展。中國證券報記者獨家獲悉，多方市場參與者向監管層建議，在借鑒美國全美房地產投資信托協會(NAREIT)成功經驗的基礎上，結合中國市場的特點，統籌不動產證券化相關參與方自律監管，將住房租賃企業、資產證券化管理人、物業運營服務機構、房地產估價機構、評級機構等市場參與方納入監管體系，規范REITs市場的發展。

據了解，監管層正在研究該建議的可行性，下一步將考慮推進統一的自律監管體系建設，但究竟是成立類似于美國NAREIT的不動產投資基金協會還是新設立內部機構等組織形式還沒有定論，監管層將綜合權衡各方意見建議，最終確定。

統一自律監管體系亟需建立

業內人士提出，國際上對于REITs風險控制都有嚴格的監管和信息披露的準則要求，希望監管部門出臺一些操作規范指引并成立一個行業協會，指導包括房地產企業、商業地產運營企業的市場參與各方嚴格執行，做好風險防范。

碧桂園集團深圳區域法務副經理李冰認為，現在雖然沒有這個統一的自律平臺，但中國的資產證券化產品從開始就不缺乏監管。相對于監管來講，自律協會的一個宗旨應該是推動產品與實體經濟的有效結合。同時，了解機構在發行產品中遇到的問題與困難，比如稅收優惠的推進、機構間協調配合問題，這些阻礙產品發行的問題都需要自律協會來了解，統一與監管部門來溝通。

“現在資產證券化業務培訓多由交易所、登記機構來組織進行，培訓范圍也限于金融機構的人員，針對企業等融資方還沒有系統的課程。”李冰表示，從融資方來說，雖然可以通過一些專業網站了解產品發行信息，但是獲得的信息量，對產品的發行渠道、各種渠道的融資成本、時間成本和風險都了解不足，亟需一個行業自律協會來做專業化的培訓和技術支持等工作，使產品發行情況更加透明化、專業化。

市場分析人士指出，我國物業評估市場較為分散，商業地產估值方面的數據較為欠缺，未來應該盡快整合形成一個行業自律協會，推出行業公認的評估標準，逐步形成資本化率的數據庫和管理，避免評估在競爭中失真。

監管層或就自律監管模式達成共識

此前，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》強調，要建立健全自律監管體系，從相關表述中，似乎可以看出針對不動產自律監管體系的端倪。

通知要求，中國證券業協會、中國證券投資基金業協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會要加強配合，搭建住房租賃資產證券化自律監管協作平臺，加強組織協作，加快建立住房租賃企業、資產證券化管理人、物業運營服務機構、房地產估價機構、評級機構等參與人的自律監管體系，研究推動將住房租賃證券化項目表現納入住房租賃企業信用評價體系考核指標，依法依規對嚴重失信主體采取聯合懲戒措施。

中國證券報記者了解到，部分業內人士已經關注到了該表述，并認為上述安排具有較強的前瞻性與重大意義，同時也猜測可能代表了證監會和住建部對于不動產證券化自律監管模式達成了一定的共識。

此前，中國證券投資基金業協會副秘書長陳春艷透露，中國證券投資基金業協會成立了REITs工作小組，將會同有關部門共同推動公募REITs發展。下一步，將在《基金法》框架下推動RE-ITs基本制度設計，加快構建資產證券化上市規則和REITs監管與自律體系。

李冰認為，結合國內外經驗，中國不動產投資基金協會應該還是由監管機構來發起，交易所、登記機構等RE-ITs市場主要參與方聯合設立，同時吸收現有專業化平臺的建設經驗，考慮具有豐富發行經驗的大型發行機構作為主要會員單位，此外還可以考慮配備一些專家學者作為理事團隊。